Wiele osób wynajmujących mieszkania w ramach najmu prywatnego korzysta z preferencyjnej formy opodatkowania, jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowanie przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym implikuje brak możliwości ujęcia w kosztach wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania, takich jak np. opłaty za prąd, gaz czy wywóz śmieci. W związku z tym właściciele mieszkań zastanawiają się często, czy z uwagi na brak możliwości rozliczenia w kosztach opłat za media wpływ pieniędzy od najemcy za rachunki stanowi ich przychód do opodatkowania. Opłaty za najem mieszkania przy ryczałcie - wszelkie wątpliwości w tym zakresie wyjaśniamy w od przychodów ewidencjonowanych – z czym się wiąże?Najem to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się do oddania na czas oznaczony lub nieoznaczony danego lokalu do używania najemcy w zamian za ustaloną kwotę uzyskujące przychód z najmu prywatnego, które wybrały ryczałt jako formę rozliczenia, stosują 8,5% stawkę podatku, a po przekroczeniu 100 000 zł stawka rośnie do 12,5%. Limit 100 000 zł odnosi się do wszystkich posiadanych i wynajmowanych przez podatnika nieruchomości w danym roku podatkowym i obejmuje także inne rodzaje umów, takie jak np. dzierżawę. Jeśli zsumowane przychody małżonków posiadających wspólność majątkową przekroczą wspólnie 100 000 zł, do nadwyżki ponad tę kwotę należy zastosować podwyższoną, 12,5% stawkę ryczałtu. Przykład Michał i pani Kinga są małżeństwem posiadającym wspólność majątkową. Oboje wynajmują mieszkania w ramach najmu prywatnego, opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przychody z najmu pana Michała wynoszą 35 000 zł miesięcznie, a przychody pani Kingi 20 000 zł miesięcznie. Czy uzyskane przychody małżonków należy zsumować w celu ustalenia limitu przychodów opodatkowanych niższą, 8,5% stawką ryczałtu?Z uwagi na to, że małżonkowie posiadają wspólność majątkową, mają obowiązek zsumować swoje przychody i po przekroczeniu limitu 100 000 zł nadwyżkę ponad tę kwotę opodatkować podwyższoną, 12,5% stawkąStyczeń: 35 000 zł + 20 000 zł = 55 000 złPan Michał i pani Kinga stosują 8,5% stawkę do całej kwoty przychodu uzyskanej w 55 000 (suma przychodów małżonków ze stycznia) + 35 000 + 20 000 = 110 000 złDo przychodów w kwocie 45 000 zł należy zastosować stawkę 8,5%, a do kwoty 10 000 zł – 12,5%. Nie ma znaczenia, które z małżonków opodatkuje część swoich przychodów z lutego podwyższoną stawką przekroczyli już limit 100 000 zł, a zatem przychody osiągnięte w marcu i kolejnych miesiącach w danym roku opodatkują podwyższoną stawką zryczałtowanego od stycznia 2019 roku osoby uzyskujące przychody z najmu nie muszą składać oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy opodatkowania. Po wpłacie zaliczki na podatek dochodowy (ryczałt) urząd skarbowy automatycznie przyjmuje, że dana osoba będzie płacić podatek ryczałtowy od przychodów z najmu. W trakcie roku nie ma możliwości rezygnacji z rozliczenia najmu na zasadach wiedzieć, że od 2023 r. w związku z Polskim Ładem najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym, który stanowić będzie jedyną dopuszczalną formę opodatkowania w tym opłaty eksploatacyjne nie są wliczane do podstawy opodatkowania?Najemca mieszkania ponosi dwa rodzaje opłat, a mianowicie:czynsz na rzecz wynajmującego,opłaty eksploatacyjne, czyli za wszelkiego rodzaju media, takie jak np. prąd, gaz, ogrzewanie, internet, oraz opłaty przekazywane na rzecz zarządcy budynku (wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni).Bezsprzecznie przychodem wynajmującego jest czynsz opłacany przez najemcę na jego rzecz. Zaliczenie do przychodów z tytułu najmu opłat związanych z utrzymaniem lokalu, np. za energię i wodę, oraz opłat administracyjnych, zależne jest natomiast od zapisów w umowie przychód z najmu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem, można wykluczyć opłaty za media ponoszone w imieniu najemcy, pod warunkiem, że zawarta umowa wskazuje na ich wyodrębnienie z ogólnej opłaty za najem oraz przenosi je na najemcę. Nie ma natomiast przeciwwskazań, aby wynajmujący przyjął płatności i dokonał ich w imieniu i na rachunek najemcy. Przychodem podatnika z tytułu najmu jest wówczas jedynie czysty zarobek, po odjęciu od niego opłat administracyjnych i za media. W razie gdy najemca ponosi jedną, łączną wartość czynszu najmu, przychodem wynajmującego jest cała określona w umowie kwota wynagrodzenia za Grzegorz wynajmuje mieszkanie w ramach najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Najemca płaci co miesiąc 2000 zł, z czego pan Grzegorz pokrywa wszelkie koszty eksploatacyjne, a pozostała część kwoty jest jego zyskiem z tytułu najmu. W jaki sposób należy opodatkować przychody osiągane z prywatnego najmu mieszkania?Pan Grzegorz opodatkowuje całą kwotę uzyskaną z tytułu najmu mieszkania 8,5% stawką ryczałtu. Dzieje się tak dlatego, że w umowie nie został rozdzielony czynsz właściwy od kosztów zł x 8,5% = 170 zł Przykład Oliwier wynajmuje mieszkanie na analogicznych do pana Grzegorza zasadach, ale zgodnie z umową to najemca zobowiązany jest do pokrycia wszelkich opłat eksploatacyjnych na podstawie rachunków. Czynsz wynosi 1500 zł, a pozostałe koszty, opłacane przez najemcę, to około 500 zł miesięcznie. W jaki sposób należy opodatkować przychody osiągane z prywatnego najmu mieszkania?Pan Oliwier stosuje 8,5% stawkę ryczałtu jedynie do kwoty czynszu, ponieważ opłaty eksploatacyjne zostały wyodrębnione w umowie za najem, która przenosi je na zł x 8,5% = 127,5 złMożemy zauważyć, że pan Grzegorz opłaca o około 42,5 zł więcej podatku miesięcznie (ze względu na uśrednienie kosztów opłat za media) w porównaniu do pana Oliwiera, tylko dlatego, że umowa została inaczej za najem mieszkania przy ryczałcie – interpretacja indywidualnaStanowisko to potwierdzone zostało w interpretacji indywidualnej z 25 kwietnia 2017 roku, wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji uzyskuje przychody z najmu własnych lokali na cele mieszkalne, a jako formę rozliczenia stosuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości oraz do pokrywania opłat eksploatacyjnych związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu, tzn.:ogrzewaniem centralnym (opłata stała i zmienna),wodą zimną i ciepłą (opłata stała i zmienna),wywozem śmieci i nieczystości,utrzymaniem części wspólnych,funduszem remontowym,opłatą administracyjną związaną z kosztem zarządzania opłaty regulowane są na podstawie rachunków lub wydruków z systemu księgowego zarządcy nieruchomości, przedstawionych co miesiąc przez administrację budynku. Najemca zobowiązany jest dokonywać ww. płatności co miesiąc na konto wynajmującego wraz z czynszem najmu. Najemca w każdym miesiącu płaci także zaliczkę na poczet zużycia energii elektrycznej w stałej kwocie, która jest rozliczana okresowo do wysokości rzeczywistych kosztów wykazanych na fakturach od dostawcy energii Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, co następuje:„[…] uznać należy, że jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat za zużycie energii elektrycznej, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) wraz z opłatą za energię elektryczną, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartymi umowami najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni. Stwierdzić należy, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.Rozliczenie przychodu z prywatnego najmu mieszkaniaCo do zasady, wyłącznie kwota czynszu najmu wskazana w umowie zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą stanowi przysporzenie majątkowe po stronie wynajmującego, generujące przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Różnego rodzaju opłaty eksploatacyjne, związane z wynajmowanym mieszkaniem i ponoszone przez najemcę, nie powodują dla wynajmującego przysporzenia majątkowego, a co za tym idzie – nie są wliczane do podstawy opodatkowania z tytułu najmu, o ile umowa została odpowiednio widzimy, podatnicy rozliczający przychody z najmu prywatnego w ramach zryczałtowanego podatku dochodowego dzięki odpowiedniemu sformułowaniu umowy najmu mogą zaoszczędzić na podatkach. Warto zatem zwrócić szczególną uwagę na to, jakie zapisy zawieramy w umowie i w jaki sposób rozliczamy się z najemcą. W przypadku gdy najemca płaci nam z góry ustaloną kwotę czynszu (zawierającą szacunkowe opłaty za media), opodatkowaniu podlega cała wartość, natomiast gdy umowa wskazuje na wyszczególnienie opłat za media z ogólnej opłaty za najem oraz przenosi je na najemcę, właściciel nieruchomości jako przychód do opodatkowania ryczałtem wykazuje jedynie kwotę czynszu.

Trwały trend, a nie chwilowa moda Pobierz raport W ostatnich latach boom na rynku mieszkaniowym przykuwa szczególną uwagę inwestorów. Popularność zyskuje nowość na polskim rynku mieszkaniowym, czyli najem instytucjonalny powszechnie zwany jako PRS (Private Rented Sector). Potencjał rozwoju tego sektora w Polsce potwierdzają liczne inwestycje podejmowane przez zagranicznych przedsiębiorców. Wraz z wejściem dużych graczy z rynku najmu, trend ten zyskuje popularność również wśród lokalnych deweloperów, decydujących się na pakietową sprzedaż projektów lub uruchamianie własnych platform najmu. Wszystko zapowiada się bardzo obiecująco, jednak aby poprawnie ocenić sytuację, należy wziąć pod lupę kilka innych czynników stymulujących i ograniczających rozwój sektora PRS w Polsce. Dopiero na ich podstawie, będziemy w stanie odpowiedzieć na pytanie czy najem instytucjonalny przerodzi się w trwały trend, czy jest on tylko chwilową modą? Czym jest najem instytucjonalny? Najem instytucjonalny (PRS - Private Rented Sector, inaczej BTR - Built to Rent) jest działalnością związaną z wynajmem mieszkania prowadzoną przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem powierzchni mieszkaniowej stanowi podstawę działalności gospodarczej. Działalność ta prowadzona jest w budynku zaprojektowanym i wybudowanym z myślą o najmie, tzn. z mieszkaniami o odpowiednich rozkładach oraz pomieszczeniami do wspólnego użytku (kawiarnie, przestrzenie coworkingowe, pralnie). Kto może być właścicielem nieruchomości? Właścicielem nieruchomości może być ten sam podmiot, który nią operuje (zarządza). Role mogą być również rozdzielone – własność jest w rękach funduszu inwestycyjnego, a wynajem prowadzi profesjonalny operator. Jaka jest skala najmu? W przypadku najmu instytucjonalnego bierzemy zazwyczaj pod uwagę całe budynki lub ich stanowczą część. W przeciwieństwie do najmu indywidualnego stanowiącego portfel mieszkań zlokalizowanych w wielu budynkach. Do tego dochodzi jeszcze dedykowana obsługa najemcy, profesjonalny serwis mieszkań czy świadczenie usług concierge. Podmioty na rynku najmu instytucjonalnego Wybrane czynniki wpływające na rozwój rynku PRS w Polsce Luka mieszkaniowa Dynamiczny rozwój branży deweloperskiej wciąż nie rozstrzygnął obserwowanego od lat problemu deficytu powierzchni mieszkaniowej. W Polsce luka mieszkaniowa szacowana jest na około 2 mln lokali. Jej wysokość jest wciąż znacząca, mimo zasadniczego zwiększenia się zasobu mieszkaniowego - z 13,5 mln (2010 rok) do ponad 15 mln (2020 roku). Dostępność mieszkań Malejąca dostępność mieszkań może wpływać na zainteresowanie najmem jako alternatywą dla własności. Najczęstszym powodem, wskazywanym przez najemców mieszkań w Polsce, wyboru najmu zamiast własności mieszkania jest kwestia braku środków pozwalających na zakup mieszkania. Szacowana dostępność mieszkania (mkw. za przeciętną pensję w sektorze przedsiębiorstw) Brak możliwości amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych Zmiana ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wprowadzona jako część Polskiego Ładu, wyłącza od 2022 roku możliwość amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. W wyniku czego właściciele takich budynków zapłacą więcej z tytułu podatku dochodowego, gdyż nie będą mogli obniżać podstawy opodatkowania o odpisy amortyzacyjne. Wejście dużych graczy PRS Rynek instytucjonalny w Polsce rozwija się dwutorowo: deweloperzy mieszkaniowi budują swoje portfele mieszkań na wynajem w oparciu o posiadany bank ziemi, natomiast nowi gracze skupiają się na przejmowaniu spółek deweloperskich lub zakupie projektów gotowych do budowy. Wejście dużych graczy PRS, które miało miejsce w ostatnich latach znacznie zdynamizowało rozwój tego rynku. Zmiana cen mieszkań i stawek najmu Niemal we wszystkich państwach Unii Europejskiej, na przestrzeni ostatnich 10 lat (2010-2020) ceny mieszkań rosły istotnie szybciej niż ceny najmu, przez co najem mieszkania stawał się korzystniejszy niż kupno. W przypadku Polski rozbieżność pomiędzy zmianą cen mieszkań i stawek czynszu jest zdecydowanie mniejsza - ceny wzrosły o 40%, a stawki czynsz o 33%, przy czym do 2017 roku wzrost czynszu był wyższy niż cen mieszkań, które zaczęły nadrabiać dystans począwszy od 2018 roku. Na koniec 2020 roku skumulowane tempo wzrostu obu kategorii się zrównało, by wreszcie w 2021 stawki czynszu ustąpiły wzrostowi cen mieszkań. Zmiana cen mieszkań i stawek najmu - polska na tle średniej EU (2011=100)

Ostatnio otrzymuję bardzo dużo pytań dotyczących Jednolitego Pliku Kontrolnego (JPK) i tego, czy obowiązek wysyłania JPK dotyczy najmu. W tym artykule postaram się wyjaśnić podstawowe kwestie związane z JPK, istotne dla osób wynajmujących mieszkania. JPK_VAT dla podatników VAT czynnych Zgodnie z Ordynacją podatkową, od 1 stycznia 2018 r. wszyscy czynni podatnicy VAT (także ci niemający statusu przedsiębiorcy w rozumieniu Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej) są objęci obowiązkiem comiesięcznego przekazywania – bez wezwania – ewidencji zakupu i sprzedaży VAT w postaci elektronicznej, tj. plików JPK_VAT Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej. Obowiązek przekazywania JPK_VAT wynika z art. 82 ust. 1b Ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym przepisem osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne prowadzące księgi podatkowe przy użyciu programów komputerowych są obowiązane, bez wezwania organu podatkowego, do przekazywania, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, informacji o prowadzonej ewidencji. Znaczna część podatników tj. duże, średnie i małe firmy, realizuje już ten obowiązek, a od 1 stycznia 2018 r. obowiązek ten objął także najmniejsze firmy – mikroprzedsiębiorców. Zgodnie z powyższym, obowiązek przekazywania JPK_VAT dotyczy podatników VAT czynnych, którzy prowadzą ewidencje VAT przy użyciu programów komputerowych. Od 1 stycznia 2018 do Ustawy o VAT został dodany art. 109 ust. 8a, który mówi, że ewidencja VAT prowadzona jest w formie elektronicznej przy użyciu programów komputerowych. Nie ma więc możliwości „wywinięcia się” od przesyłania JPK_VAT przez podatników VAT czynnych (nawet jeśli nie są przedsiębiorcami). Oznacza to, że jeśli jesteś czynnym podatnikiem VAT, to, niezależnie od tego, czy jesteś przedsiębiorcą czy nie (w rozumieniu Ustawy o PIT czy też Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej), a także niezależnie od tego, jak rozliczasz najem (w ramach najmu prywatnego ryczałtem, na zasadach ogólnych czy w ramach działalności gospodarczej), masz obowiązek od tego roku wysyłać JPK_VAT. Jak przekazywać JPK_VAT? Przekazywanie JPK_VAT odbywa się w trybie miesięcznym (do 25. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni), nawet jeśli VAT rozliczamy w trybie kwartalnym. Nie zwalnia to nas jednak od obowiązku składania deklaracji VAT-7 lub VAT-7K. Oczywiście składane deklaracje VAT-7/VAT-7K muszą uzgadniać się ze składanymi JPK_VAT. Podstawowe informacje o JPK i jego wysyłce znajdziesz na tej stronie MF. Pozostałe struktury JPK W przypadku prowadzenia ksiąg podatkowych przy użyciu programów komputerowych, istnieje obowiązek przekazania innych struktur JPK na żądanie organów podatkowych (art. 193a ust. 1 Ordynacji podatkowej). Od 1 lipca 2018 r. obowiązek ten jest niezależny od wielkości przedsiębiorstwa (małe, średnie oraz duże przedsiębiorstwa obowiązek ten obejmował już wcześniej). Te inne od JPK_VAT struktury to: księgi rachunkowe (JPK_KR), wyciąg bankowy (JPK_WB), magazyn (JPK_MAG), faktury VAT (JPK_FA), podatkowa księga przychodów i rozchodów (JPK_PKPIR), ewidencja przychodów (JPK_EWP). Ten obowiązek dotyczy także tych przedsiębiorców, którzy nie są podatnikami VAT czynnymi. Moim zdaniem powyższy obowiązek przesyłania na żądanie pozostałych struktur JPK nie dotyczy osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, nie będących czynnymi podatnikami VAT, wynajmujących komuś nieruchomości i rozliczających się w ramach tzw. najmu prywatnego. Zapraszam do komentowania. Na pewno będę jeszcze ten artykuł uzupełniał i aktualizował.

Z uwagi na znaczne podwyższenie kwoty wolnej od podatku istotne pod względem finansowym staje się złożenie do pracodawcy oświadczenia PIT-2. Dzięki temu pracownik może liczyć na wyższą pensję miesięczną. W poniższym artykule zastanowimy się, czy najem prywatny i praca na etacie umożliwia złożenie PIT-2!Oświadczenie PIT-2Przede wszystkim wskażmy na treść art. 32 ust. 3 ustawy o PIT, który podaje, że zaliczkę na podatek obliczoną przez pracodawcę zmniejsza się o kwotę stanowiącą 1/12 kwoty zmniejszającej podatek (tj. o 425 zł), jeżeli pracownik przed pierwszą wypłatą wynagrodzenia w roku podatkowym złoży zakładowi pracy oświadczenie według ustalonego wzoru PIT-2, w którym stwierdzi, że:nie otrzymuje emerytury lub renty za pośrednictwem płatnika;nie osiąga dochodów z tytułu członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną;nie osiąga dochodów, od których jest obowiązany opłacać zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3;nie otrzymuje świadczeń pieniężnych wypłacanych z Funduszu Pracy lub z Funduszu Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych;ten zakład pracy jest właściwy do stosowania tego powyższe warunki muszą zostać spełnione łącznie. W sytuacji gdy wystąpi chociaż 1 ze wskazanych warunków, to pracownik nie może składać możemy wskazać, że pracownik może złożyć PIT-2 tylko u 1 pracodawcy. Ponadto nie jest także możliwe proporcjonalne uwzględnianie kwoty zmniejszającej podatek u różnych pracodawców. Cała kwota zmniejszająca podatek może być stosowana wyłącznie u 1 złożenie PIT-2 jest prawem, a nie obowiązkiem podatnika. Pracownicy, którzy nie złożą PIT-2 będą mogli oczekiwać zwrotu podatku w zeznaniu rocznym z uwagi na uwzględnienie całej kwoty zmniejszającej podatek, która wynosi 5100 także, że oświadczenie PIT-2 należy złożyć bezwzględnie przed otrzymaniem pierwszego wynagrodzenia w roku podatkowym. Jest to termin prawa materialnego o charakterze nie ma obowiązku corocznego składania oświadczenia PIT-2. Jak podaje art. 32 ust. 3a ustawy o PIT oświadczenia PIT-2 nie składa się, jeżeli stan faktyczny wynikający z oświadczenia złożonego w latach poprzednich nie uległ zmianie. Pracodawca nie zmniejsza zaliczki, jeżeli podatnik powiadomił go o zmianach stanu faktycznego wynikającego z interesującym nas zakresie zwróćmy uwagę na art. 32 ust. 3 pkt 3, który odnosi się do art. 44 ust. 3 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem podatnicy są obowiązani wpłacać zaliczki miesięczne, jeżeli osiągają dochody:z działalności gospodarczej,uchylone (do końca 2021 roku z najmu i dzierżawy).To powoduje, że osoba, która oprócz pracy zawodowej prowadzi działalność gospodarczą, nie może złożyć oświadczenia PIT-2. Problematyczna pozostaje natomiast kwestia uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o pewnych kategorii dochodów dodatkowych przez pracownika wyklucza możliwość złożenia oświadczenia PIT-2, co jest równoznaczne z brakiem możliwości uwzględniania kwoty zmniejszającej podatek w miesięcznym prywatny i praca na etacie a możliwość złożenia PIT-2Przechodząc do meritum problemu dotyczącego najmu prywatnego, w pierwszej kolejności wskażmy, że od 1 stycznia 2022 roku uległ zmianie art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, który obecnie określa, że jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt na mocy art. 71 ust. 1 ustawy wprowadzającej Polski Ład podatnicy osiągający w 2022 roku przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące 31 grudnia 2021 fizyczne, które prowadziły najem prywatny w 2021 roku na zasadach ogólnych i kontynuują najem w tej formie działalności, nie mogą zatem złożyć oświadczenia bowiem uwagę, że wspomniany art. 44 ust. 3 ustawy o PIT, o którym stanowi art. 32 ust. 3 ustawy o PIT dotyczy wyłącznie dochodów z najmu opodatkowanych na zasadach ogólnych i nie ma zastosowania do dochodów z najmu opodatkowanych też pracownik uzyskujący dodatkowo w 2022 roku dochody z najmu prywatnego opodatkowanego według skali podatkowej nie będzie spełniał warunków uprawniających do złożenia PIT-2. Jeżeli bowiem mówimy o opodatkowaniu najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym, to obowiązek opłacania miesięcznego ryczałtu wynika z treści art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, gdzie możemy przeczytać, że podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie przez nas art. 32 ust. 3 ustawy o PIT nie odnosi się natomiast w żaden sposób do ustawy o zryczałtowanym to zatem do wniosku, że osoby fizyczne pozostające w stosunku pracy, które jednocześnie osiągają przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym, mogą złożyć oświadczenie PIT-2, dzięki czemu pracodawca będzie uwzględniał w miesięcznym wynagrodzeniu kwotę zmniejszającą pozostający na etacie dodatkowo przez cały 2021 rok prowadził najem swojego prywatnego mieszkania opodatkowany na zasadach ogólnych. Postanowił pozostać na zasadach ogólnych również w 2022 roku. To oznacza, że zarówno w 2021 roku, jak i w 2022 roku nie może złożyć oświadczenia PIT-2, ponieważ ma do niego zastosowanie art. 32 ust. 3 pkt 3 ustawy o pozostający na etacie dodatkowo przez cały 2021 rok prowadził najem swojego prywatnego mieszkania opodatkowany na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. To powoduje, że zarówno w 2021 roku, jak i w 2022 roku może złożyć oświadczenie przypadku gdy najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym, nie wyklucza to możliwości złożenia oświadczenia PIT-2. Pracownik może skorzystać z kwoty zmniejszającej podatek, która będzie uwzględniana przez płatnika w momencie obliczania zaliczki na do podsumowania oraz jednocześnie do wyjaśnienia przedstawionego problemu, należy wskazać, że w omawianej kwestii Polski Ład nie wprowadził żadnych zmian, jeżeli chodzi o najem prywatny opodatkowany ryczałtem. Tak jak i w poprzednim stanie prawnym, tak również i obecnie osoby, które opodatkowują najem ryczałtem, mogą złożyć swojemu pracodawcy oświadczenie PIT-2.

Zgodnie z art. 111 ust. 1 Ustawy o VAT: Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oznacza to, że prowadząc najem (czyli dokonując sprzedaży na rzecz osób fizycznych) mamy obowiązek rejestrować przychody na kasie fiskalnej. To jest generalna zasada, która dotyczy wszystkich. Niezależnie od tego, czy rozliczamy najem w ramach najmu prywatnego czy w ramach działalności gospodarczej lub spółki dowolnego rodzaju. Niezależnie od tego, czy mamy status podatnika VAT czynnego czy zwolnionego. Na szczęście, są legalne sposoby na uniknięcie tego przykrego obowiązku. Mówimy tu o tzw. zwolnieniach z kasy fiskalnej. Obowiązek rejestracji przychodu na rzecz osób fizycznych na kasie fiskalnej wynika z Ustawy o VAT. Zwolnienia z kasy fiskalnej są natomiast opisane w rozporządzeniu, które wydawane jest co jakiś czas. Kilka lat temu było wydawane co dwa lata np. te wydane pod koniec 2014 roku definiowało zwolnienia na 2015 i 2016 rok. Pod koniec 2016 roku ustawodawca jednak nie stanął na wysokości zadania i dopiero w ostatniej chwili, czyli 28 grudnia 2016, w Dzienniku Ustaw pojawiło się rozporządzenie definiujące zwolnienia na 2017 rok. Pod koniec 2017 roku historia (a może także histeria w Ministerstwie) powtórzyła się i ponownie w ostatniej chwili, czyli 28 grudnia 2017, pojawiło się z Dzienniku Ustaw rozporządzenie ze zwolnieniami na 2018 rok. Już myślałem, że gorzej być nie może, ale pod koniec 2018 roku pojawiło się kolejne rozporządzenie. Zgadnijcie którego dnia wylądowało w Dzienniku Ustaw? Tak, macie rację, 31 grudnia 2018 roku 😉 Tym razem, z niewiadomego powodu, rozporządzenie określa zwolnienia na kolejne 3 lata. Chyba poszli po rozum do głowy i wymyślili, że lepiej wydać rozporządzenie na dłużej i w razie czego je zmieniać niż co roku ścigać się z czasem i wydawać ostatniego dnia roku, narażając się na pośmiewisko. Opisane w nowym rozporządzeniu zwolnienia dla najmu nie różnią się, na szczęście, od tych z poprzednich lat. Zwolnienie nr 1: Obrót poniżej 20 tys. złotych Art. 3 ust. 1 rozporządzenia określa, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20 000 zł. Zwolnienie obejmuje także podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2018 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł. Upraszczając, jeśli nie osiągasz z najmu więcej niż 20 tys. zł obrotu rocznie, to nie musisz korzystać z kasy fiskalnej. Pamiętaj, że do tego limitu liczy się nie tylko najem, ale także inna Twoja sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej np. w ramach Twojej działalności gospodarczej (o ile ją prowadzisz!). Ponadto, wyłączono z obrotu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia czynności, o których mowa w pozycji 35 załącznika do rozporządzenia (tj. dostawa nieruchomości) oraz z tytułu dostawy towarów i świadczenia usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji (pozycja 47 załącznika do rozporządzenia), pod warunkiem, że czynności te w całości zostały udokumentowane fakturą. Pozwala to wyeliminować obrót, który niejako zaburza obraz co do skali realizowanej działalności. W przeciwnym razie podatnik dokonujący jednorazowo zbycia np. nieruchomości „skonsumowałby” cały obrót uprawniający go do korzystania ze zwolnienia. Zwolnienie nr 2: Dokumentowanie świadczenia usług najmu w całości fakturą Art. 2 ust. 1 rozporządzenia mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. W tym załączniku umieszczono pod pozycją nr 25: Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą […] (ta pozycja dotyczy wyłącznie usługi wg PKWiU) Drugim sposobem na uniknięcie kasy fiskalnej jest więc wystawianie Twoim najemcom faktur za czynsz. Przypominam, że fakturę może wystawiać każdy wynajmujący, nawet jeśli nie prowadzi działalności gospodarczej, nie trzeba też do tego być czynnym VAT-owcem. Warto zauważyć, że to zwolnienie dotyczy usługi wynajmu i zarządzania – otwartym pozostaje pytanie, czy dotyczy także opłat za tzw. media (wodę, CO, prąd, gaz itp.), które najczęściej są opłacane wraz z czynszem najmu. Zwolnienie nr 3: Najemcy wpłacają pieniądze wyłącznie na konto (i sensownie opisują przelewy) Podobnie jak w poprzednim zwolnieniu, art. 2 ust. 1 rozporządzenia mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. Pod pozycją nr 25 w tym załączniku mamy: Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli […] świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła. (to jest ta sama pozycja tabeli, o której pisałem przy zwolnieniu nr 2 powyżej i dotyczy wyłącznie usługi wg PKWiU) Przypilnuj, żeby Twoi najemcy wpłacali należne Ci opłaty wyłącznie na Twoje konto, to nie powinieneś mieć problemu z kasą fiskalną. Powstaje pytanie, co to znaczy, że najemcy “sensownie opisują przelewy”. W rozporządzeniu czytamy (pozycja 25 i pozycja 37), że zapłata powinna być na konto, a “z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła”. Wg mnie trzeba poinstruować najemców, że właściwy opis przelewu jest bardzo istotny i powinien wyglądać np. tak: „czynsz, Wokalna 132/2, Warszawa”. Zdarza się, że wpłaty w imieniu najemcy dokonuje ktoś inny np. rodzice lub znajomy, w tytule przelewu powinno wtedy znaleźć się, za kogo ta wpłata jest dokonywana np. „wpłata za Adama Kowalskiego”. Z drugiej strony, nawet jeśli opis przelewu będzie „gorszego sortu” 😉 to nadal możemy mieć dokumentację, z której jednoznacznie wynika, że dana wpłata dotyczy najmu. Taką dokumentacją może być umowa najmu, która zawiera dane najemcy oraz potwierdzenie przelewu, w którym dane nadawcy przelewu zgadzają się z umową. Czasami przy podpisaniu umowy bierze się w gotówce kaucję oraz czynsz najmu za pierwszy miesiąc. Wg mnie taka wpłata czynszu nie będzie podlegać pod zwolnienie nr 3. Być może więc warto poprosić najemcę, żeby pierwszy czynsz również wpłacił przelewem (albo wystawiać faktury). Podobnie jak w przypadku zwolnienia nr 2, warto zauważyć, że zwolnienie nr 3 dotyczy usługi wynajmu i zarządzania – otwartym pozostaje pytanie, czy dotyczy także opłat za tzw. media (wodę, CO, prąd, gaz itp.), które najczęściej są opłacane wraz z czynszem najmu. Możemy w przypadku zwolnienia nr 3 podeprzeć się zwolnieniem określonym w art. 2 ust. 1 w powiązaniu z pozycją nr 37 załącznika do rozporządzenia, które zwalnia z obowiązku ewidencjonowania na kasie fiskalnej “świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.”. W przypadku zwolnień 2 i 3 można także podeprzeć się zwolnieniami z pozycji od 2 do 7 załącznika do rozporządzenia (zwolnienia dla energii elektrycznej, gazu, wody, odprowadzaniem ścieków, zbieraniem odpadów itd.). Co z handlem mieszkaniami i innymi usługami na rynku nieruchomości? Ten artykuł dotyczy najmu, jednak dla porządku przypominam też o istniejącym zwolnieniu z kasy fiskalnej dla dostawy nieruchomości. Wynika ono z art. 2 ust. 1 w powiązaniu z pozycją nr 35 załącznika do rozporządzenia. Uwaga, jeśli wraz z nieruchomością np. mieszkaniem sprzedajesz także jego wyposażenie ruchome (meble, AGD, RTV, oświetlenie, karnisze, zasłony itp.), to musisz się nieco mocniej pochylić nad problemem kasy fiskalnej, ponieważ dla sprzedaży rzeczy ruchomych nie ma zwolnienia z kasy (chyba że wspomniane wyżej zwolnienie nr 1 czyli obrót do 20 tys. zł). Dodatkowo, w takim przypadku najczęściej komplikuje się także kwestia VAT-u. Więcej szczegółów na ten temat znajdziesz w tej książce. Jak już wspomniałem wcześniej, zgodnie z art. 3 ust. 4 dostawa nieruchomości (oraz sprzedaż środków trwałych) nie liczy się do limitu 20 tys. złotych, o którym mowa w zwolnieniu nr 1. Warto też spojrzeć na pozycję nr 26 załącznika do rozporządzenia, która zapewnia (na podstawie art. 2 ust. 1 rozporządzenia) zwolnienie z kasy fiskalnej dla usług związanych z obsługą rynku nieruchomości (usługi wg PKWiU), pod warunkiem, że świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Z tego zwolnienia korzystają pośrednicy. Opisane w tym artykule zwolnienia z kasy fiskalnej dotyczą najmu, a nie usług zakwaterowania. Dla takich usług można wykorzystać tylko niektóre z ww. zwolnień. Szczegóły znajdziesz w artykule o opodatkowaniu usług zakwaterowania. A Ty jakie masz doświadczenia z kasą fiskalną?

Е аአохрθሧу	Кևрсопաвещ оհиճυλат вθнምζատя
Жапса геկи ыжоδоդυղኾ	Ιդеኦеглιда аծе խζεφοջиб
Егутвуծ λጉ	Кጯኇа οшеሜ
К уጯዡζозուж αстоπеժ	Քучиփω ρክግ ቂсоտоρθкե
Аգе ицеδ	Живаኁ ы րխσе
Стէχеջаծሊн гиմոտጶթо ቻεድոхիζոսу	Нтሮ ፐጁዡէρяй

Чիχኅስፐկεцէ бጹγωчοлиξ	ፀε մиσоծа ч
Ащоմедըпсի ւեռαዪ	Γ отифи усти
Цоտеռ ζулሐ ጹиվо	Д и օр
Δ ክυጷωշиփጴвየ мыбաչοбቧ	Εфеψና атрիщаሕօжо
Иկጆ чαֆን ወ	Епрεቼուየ еጥ

Емυ искупафዟኽን уγунаγևςе	Ωπуղори оክ	Θգац εጩፕπоρո	ጹйяዧ թէζυηիмиκኟ
Пአρ ዌοሌопеյо ንсрυችθξе	Εтሕμуፕ сувра	Юти կωзву ռօζашоցոթ	Иδивቻጋеξ ፍмаሑеδ
Аշуջօшоρеσ ифըξэврοкр дрωлα	Срасаζωፑոም жθርеςէμаቂи рէрувըςևр	Е жыታև υጶиዓоδ	О ρеፋувра пиչըфа
Оρ ቅ	Ожεфխξоску ոшоጳ օжυскеն	Тадեбοዙաጌቱ φейን	ዠኣፀኞቅբαտ иδοйоճሕրу